Kentsel Dönüşüm

Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal Davaları: Haklarınızı Nasıl Korursunuz?

Bir binaya riskli yapı kararı verildiğinde, bu durum malikler için pek çok soruyu ve endişeyi beraberinde getirir. Kararın hatalı olduğunu düşünüyorsanız, riskli yapı tespitine itiraz hakkınız var. Bu yazıda itiraz sürecinden iptal davasına, yürütmenin durdurulmasından dikkat edilmesi gereken hukuki detaylara kadar merak edilen tüm noktaları sade bir dille ele alıyoruz.

Eray Tüfek

Paylaş

Görüşmenizi şimdi planlayın.

Ofisten kurtulun, bilgeliği kucaklayın: Uygun çevrimiçi danışma yoluyla sizin için kişiselleştirilmiş uzman yasal rehberlik alın.

Türkiye, aktif fay hatları üzerinde yer aldığından yapı güvenliği her zaman öncelikli bir konu olmuştur.

Bu doğrultuda yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların tespiti ile bu yapılara yönelik itiraz ve iptal davalarının nasıl yürütüleceğini düzenlemektedir.

2025 yılı itibarıyla yapılan güncellemeler, hem maliklerin haklarını korumayı hem de dönüşüm sürecini hızlandırmayı amaçlamaktadır.

Depreme dayanıklılığı zayıf yapıların belirlenmesi, yalnızca bireysel güvenliği değil, toplumsal yaşam kalitesini de artırmayı hedeflemektedir.

Bu süreçte malikler, riskli yapı tespitine itiraz hakkına sahiptir. Doğru bilgiyle ve zamanında alınan hukuki destekle hak kayıplarının önüne geçmek mümkündür.

1. Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapı; taşıyıcı sisteminde ciddi hasarlar oluşmuş veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapılar için kullanılan teknik bir terimdir.

Bu tür yapılar, olası bir depremde can ve mal kaybına yol açabilecek yüksek risk taşıdığından, devlet nezdinde özel düzenlemelere tabidir.

Riskli yapı tespiti, yalnızca fiziki incelemelere değil, bilimsel test sonuçlarına da dayandırılmaktadır.

2025 yılı itibarıyla yapılan düzenlemelerle riskli yapı tanımı genişletilmiş; zemin özellikleri ve yapının kullanım ömrü gibi kriterler de değerlendirme kapsamına dâhil edilmiştir.

Böylece hem kullanıcı güvenliği artırılmış hem de şehirlerin sağlıklı gelişimi desteklenmiştir.

2. Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, yalnızca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlar aracılığıyla gerçekleştirilebilir.

Bu kuruluşlarda görevli uzman ekipler, taşıyıcı sistem elemanlarını, zemin koşullarını ve yapı malzemelerinin durumunu bilimsel yöntemlerle analiz eder.

Tespit süreci sonunda düzenlenen riskli yapı tespit raporu, ilgili idareye sunulur.

Onaylandığında yapı resmî olarak “riskli” olarak tescil edilir. Bu süreçte beton dayanıklılığı testleri, donatı sıklığı analizleri ve yerinde yapılan gözlemler birlikte değerlendirilir.

Hazırlanan rapor, yapının mevcut durumunu ve taşıdığı riskleri açıkça ortaya koyar; bu rapora dayanarak kentsel dönüşüm itiraz süreci başlayabilir.

3. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süreci

a. İtiraz Süresi ve Şekli

Riskli yapı tespitine itiraz, malik veya kanuni temsilcileri tarafından, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde yapılmalıdır.

İtiraz başvurusu, yapının bulunduğu ilin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne veya yetkili idareye yazılı dilekçe ile gerçekleştirilir.

İtiraz dilekçesine, mevcut riskli yapı tespit raporu ve gerek görülmesi hâlinde teknik bir karşı görüş eklenebilir.

Belirtilen sürenin kaçırılması durumunda itiraz hakkı kaybedileceğinden, tebligat tarihine dikkat edilmesi büyük önem taşır.

b. İtirazı Değerlendirme Süreci

İtiraz başvuruları, bağımsız uzmanlardan ve üniversite öğretim üyelerinden oluşan teknik heyetlerce değerlendirilir.

Heyet, riskli yapı raporunu ve başvuru sahibinin sunduğu belgeleri teknik açıdan inceler; gerek duyulursa yerinde keşif yapabilir ve nihai kararı verir.

İtirazın kabul edilmesi hâlinde, yapı üzerindeki “riskli yapı” şerhi kaldırılır. Ancak başvuru reddedilirse, maliklerin idare mahkemesinde riskli yapı iptal davası açma hakkı doğar.

4. Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davası

a. Dava Açma Süresi ve Şartları

Riskli yapı tespitine itiraz reddedildiyse veya doğrudan tebligat yoluyla tespit bildirildiyse, malikler 30 gün içinde idare mahkemesinde riskli yapı iptal davası açmalıdır. Bu süre kesin olup, geçirilmesi durumunda dava hakkı tamamen ortadan kalkar.

İptal davası açarken, riskli yapı tespitinin teknik yetersizlikler veya usule aykırılıklar içerdiği yönünde gerekçeler sunulabilir.

Bilimsel temellere dayanan güçlü teknik raporlar ve uzman görüşleri ile desteklenen davaların başarı şansı daha yüksektir.

b. Dava Açabilecek Kişiler

İptal davası yalnızca yapı malikleri, onların kanuni temsilcileri veya yasal mirasçıları tarafından açılabilir.

Kiracılar ya da diğer sınırlı ayni hak sahipleri bu davayı doğrudan açma hakkına sahip değildir.

Maliklerin birlikte hareket etmeleri veya ortak bir vekil tayin etmeleri, hem dava sürecini hızlandırır hem de organizasyonu kolaylaştırır.

Bu noktada, özellikle sürecin sağlıklı yürütülebilmesi için deneyimli bir kentsel dönüşüm avukatından profesyonel destek almak büyük önem taşır.

c. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Riskli yapı tespitine karşı açılacak iptal davalarında görevli mahkeme idare mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise binanın bulunduğu yer idare mahkemesidir.

Yanlış mahkemeye başvuru yapılması, davanın reddine yol açabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce hem görevli hem de yetkili mahkemenin doğru şekilde belirlenmesi gerekir.

d. Yürütmenin Durdurulması Talebi

İptal davası açılması, riskli yapının yıkımını otomatik olarak durdurmaz. Bu nedenle dava dilekçesinde mutlaka “yürütmenin durdurulması” talebine de yer verilmelidir.

Mahkeme, işlemin hukuka aykırılığının açık olduğu ve telafisi güç zararların doğabileceği kanaatine varırsa, yıkımı geçici olarak durdurabilir.

Bu karar, davanın sonuçlanmasını beklemeden maliklerin korunmasını sağlar ve geri dönüşü olmayan işlemlerin önüne geçer.

5. 2025 Yılı Güncellemeleri ve Uygulama Değişiklikleri

2025 yılında yapılan yasal düzenlemelerle, kentsel dönüşüm süreçlerinde önemli uygulama değişiklikleri yürürlüğe girmiştir.

En dikkat çekici yeniliklerden biri, dönüşüm kararlarında artık üçte iki çoğunluk yerine, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğunun yeterli kabul edilmesidir.

Bu değişiklik, dönüşüm süreçlerinin daha hızlı ve etkin biçimde ilerlemesini hedeflemektedir.

Bunun yanı sıra, tebligat işlemleri artık e-Devlet sistemi üzerinden elektronik ortamda yapılmakta ve aynı zamanda ilgili muhtarlıkta ilan edilerek duyurulmaktadır.

Ayrıca, riskli yapıların yıkım süresi 90 gün ile sınırlandırılmış ve sürece netlik kazandırılmıştır.

Önemli bir diğer düzenleme ise, riskli yapı tespiti yapacak lisanslı kuruluşların bünyesinde mühendis, mimar, şehir plancısı ve hukukçu bulundurmasının zorunlu hâle getirilmesidir.

Böylece, riskli yapı tespitine itiraz gibi süreçlerin daha bilimsel, şeffaf ve hukuki çerçevede yürütülmesi amaçlanmıştır.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular

1. Riskli yapı tespiti nedir?

Riskli yapı tespiti, bir binanın depreme dayanıklılık açısından teknik olarak incelenmesi ve güvenlik riski taşıyıp taşımadığının belirlenmesi işlemidir.

Bu süreçte, binanın taşıyıcı sistem elemanları detaylı biçimde analiz edilir. Beton kalitesi, donatı durumu ve zemin özellikleri gibi teknik kriterler değerlendirmeye alınır.

Tespit sonucunda, olası bir depremde yıkılma riski taşıyan yapılar “riskli yapı” olarak kayıt altına alınır.

Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin başlangıcını oluşturan en kritik aşamalardan biridir.

2. Riskli yapı tespiti kimler tarafından yapılır?

Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kurumlar tarafından gerçekleştirilir.

Bu kuruluşlar, belirli teknik donanıma ve uzman personele sahip olmak zorundadır.

Görevli ekipler, saha çalışması yaparak yapının taşıyıcı elemanlarını yerinde inceler.

Alınan örnekler ve yapılan testler neticesinde bir risk değerlendirme raporu hazırlanır. Bu rapor, ilgili idareye sunularak onay sürecine geçilir.

3. Riskli yapı tespitine itiraz kimler tarafından yapılabilir?

Riskli yapı tespitine itiraz, doğrudan yapı malikleri veya onların yetkilendirdiği temsilciler tarafından yapılabilir.

Ortak maliklerden biri bile bu hakkı kullanabilir. Ayrıca, malikin vefatı durumunda yasal mirasçılar da kendi adlarına itiraz başvurusunda bulunabilir.

Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri ise doğrudan itiraz hakkına sahip değildir.

Bu nedenle riskli yapı tespitine itiraz, maliklerin mülkiyet haklarının korunması açısından büyük önem taşır.

4. Riskli Yapı Tespitine İtiraz süresi ne kadardır?

Riskli yapı tespitine itiraz süresi, tebligatın yapıldığı tarihten itibaren 15 gündür.

Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, içinde başvuru yapılmaması durumunda itiraz hakkı sona erer.

Başvurunun geçerli olabilmesi için, itiraz süresi içinde gerekli tüm evrakların tamamlanarak ilgili makama teslim edilmesi gerekir.

Başvuru, doğrudan ilgili müdürlüğe yapılmalı ve alınan kayıt numarası mutlaka saklanmalıdır.

Süre hesabında resmî tatil günleri de dikkate alınır; süre, bir resmî tatil gününde sona eriyorsa, takip eden ilk iş günü sonuna kadar işlem yapılabilir.

5. Riskli yapı tespitine itiraz nereye yapılır?

Riskli yapı tespitine itiraz, yapının bulunduğu ilin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne yapılır.

Yetki devri söz konusuysa, belediyeler veya diğer yetkili idareler de başvuruyu kabul edebilir.

İtiraz dilekçesine, riskli yapı tespit raporu ve varsa teknik karşı raporlar eklenmelidir.

Başvuru sırasında evrakların eksiksiz ve doğru şekilde hazırlanması büyük önem taşır.

İtirazın reddedilmesi hâlinde, yapı maliklerinin riskli yapı iptal davası açma hakkı bulunmaktadır.

6. Riskli yapı tespitine itirazın reddedilmesi durumunda ne yapılabilir?

İtirazın reddedilmesi durumunda, yapı maliklerinin idare mahkemesinde iptal davası açma hakkı doğar.

Bu dava, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde açılmalıdır. Süre hak düşürücüdür ve geçilmesi durumunda dava hakkı kaybedilir.

İptal davası açılması, verilen karara karşı hukuki koruma sağlar. Davayla birlikte yürütmenin durdurulması talep edilirse, yıkım gibi geri dönüşü olmayan işlemler geçici olarak engellenebilir.

Bu süreçte deneyimli bir kentsel dönüşüm avukatıyla çalışmak, hem stratejik hem de teknik açıdan büyük avantaj sağlayacaktır.

7. İptal davası açma süresi ne kadardır?

Riskli yapı tespitine karşı iptal davası açma süresi, tebligat tarihinden itibaren 30 gündür.

Bu süre içinde dava açılmazsa, yapı üzerindeki riskli yapı kararı kesinleşir ve hukuki başvuru hakkı sona erer.

Süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan, tebligat tarihinin doğru şekilde tespit edilmesi ve işlemlerin hızlıca başlatılması gerekir.

Dava dilekçesinde mutlaka açık biçimde yürütmenin durdurulması talebine de yer verilmelidir.

8. İptal davası hangi mahkemede açılır?

Riskli yapı iptal davası, idare mahkemesinde açılmalıdır. Yetkili mahkeme ise yapının bulunduğu ilin idare mahkemesidir.

Yanlış mahkemeye başvurulması hâlinde dava reddedilir ve hak kaybı yaşanabilir.

Bu nedenle, görevli ve yetkili mahkemenin doğru tespit edilmesi çok önemlidir.

Ayrıca, davada bilirkişi incelemesi talep edilerek idarenin sunduğu raporun teknik açıdan denetlenmesi sağlanabilir.

9. İptal davası açmak yıkımı durdurur mu?

Hayır, iptal davası açılması tek başına yıkım işlemlerini durdurmaz.

Bu nedenle dava dilekçesinde mutlaka “yürütmenin durdurulması” talebi sunulmalıdır.

Mahkeme, işlemin hukuka aykırılığı açık şekilde görünüyorsa ve telafisi güç zararlar doğabilecekse yürütmeyi durdurma kararı verebilir.

Ancak bu karar çıkana kadar idare, yıkım işlemlerine devam edebilir. Bu nedenle sürecin gecikmeden yürütülmesi ve talebin sağlam hukuki ve teknik gerekçelerle desteklenmesi kritik öneme sahiptir.

10. Yürütmenin durdurulması nedir?

Yürütmenin durdurulması, dava konusu idari işlemin mahkeme kararıyla geçici olarak askıya alınması anlamına gelir.

Bu karar sayesinde, dava sonuçlanana kadar idarenin riskli yapıyı yıkma veya başka işlemler yürütme yetkisi durdurulmuş olur.

Mahkeme, ciddi hak kaybı veya telafisi güç zarar riski gördüğü takdirde yürütmenin durdurulmasına karar verebilir.

Bu uygulama, dava süresince maliklere zaman kazandırır ve mülkiyet haklarının geçici olarak korunmasını sağlar.

11. Riskli yapı tespiti sonrası tapuya şerh düşülür mü?

Evet. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra taşınmazın tapu kaydına şerh konulur. Bu şerh, taşınmazın “riskli yapı” statüsünde olduğunu resmen gösterir.

Tapudaki şerh, malikin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz; ancak taşınmazın devri, satışı veya başka işlemler yapılması durumunda alıcıların bu durumu bilmesini sağlar.

Aynı zamanda kentsel dönüşüm süreci açısından da resmi bir dayanak teşkil eder. Şerhin kaldırılması ise yalnızca tespitin iptali ya da yapının yıkılmasıyla mümkündür.

12. Riskli yapı tespiti sonrası tahliye süreci nasıl işler?

Riskli yapı tespitine ilişkin karar kesinleştiğinde, idare maliklere ve varsa kiracılara tahliye için belirli bir süre tanır.

Bu süre, genel olarak 90 günü geçmeyecek şekilde belirlenir ve taşınmazın boşaltılması beklenir.

Verilen süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa, idari makamlar tarafından zorla tahliye işlemi başlatılabilir.

Bu süreç, can güvenliğini sağlamak ve yeniden yapılaşmanın önünü açmak amacıyla zorunlu olarak yürütülür.

13. Kiracılar riskli yapı tespitine karşı dava açabilir mi?

Kiracılar, riskli yapı tespitine itiraz ya da doğrudan iptal davası açma hakkına sahip değildir; çünkü yapının üzerinde mülkiyet hakları bulunmaz.

Ancak tahliye sürecinde hak kaybı yaşadıklarını düşünen kiracılar, bu işleme karşı sınırlı ölçüde hukuki başvuru yapabilirler.

Özellikle tahliye işlemlerinde usulsüzlük veya keyfiyet söz konusuysa, kiracılar da haklarını arayabilir. Ancak riskli yapı tespitiyle ilgili asıl dava açma hakkı, yapı maliklerine aittir.

14. Riskli yapı tespiti sonrası maliklerin hakları nelerdir?

Riskli yapı tespiti sonrasında maliklerin hem itiraz etme hem de iptal davası açma hakları vardır.

Ayrıca kentsel dönüşüm sürecinde sunulan kredi, kira yardımı ve taşınma desteği gibi devlet desteklerinden de yararlanabilirler.

Yıkım sonrasında malikler, diğer paydaşlarla birlikte yeni yapı inşa edebilir ya da anlaşmalı bir müteahhit ile dönüşüm sürecine başlayabilir.

Tapu kayıtlarındaki riskli yapı şerhinin kaldırılması için ise ayrıca hukuki başvuru yapılması gerekir. Bu sürecin her aşamasında uzman bir hukukçudan danışmanlık almak hak kaybını önlemek açısından büyük önem taşır.

15. Riskli yapı tespitine itiraz için teknik rapor almak gerekli midir?

Riskli yapı tespitine itiraz aşamasında teknik rapor sunmak yasal olarak zorunlu değildir; ancak itirazın kabul edilme olasılığını önemli ölçüde artırır.

Teknik rapor, bağımsız bir uzman veya lisanslı bir kuruluş tarafından hazırlanmalıdır.

Raporda, yapının riskli olmadığına dair bilimsel ve teknik veriler açık şekilde sunulmalıdır. Gerek mahkemeler gerekse idari kurumlar, somut verilere dayalı teknik gerekçeleri daha ciddiyetle değerlendirir.

Bu nedenle teknik rapor, itiraz sürecinde çok önemli bir avantaj sağlar.

16. Riskli yapı tespit raporunda neler yer alır?

Riskli yapı tespit raporu, binanın taşıyıcı sistemine ilişkin detaylı mühendislik verilerini içerir.

Beton dayanıklılığı test sonuçları, demir donatı durumu ve temel-zemin ilişkisi gibi teknik analizler raporda yer alır.

Ayrıca yapı üzerindeki çatlaklar, deformasyonlar ve gözlemlenen diğer yapısal hasarlar fotoğraflarla belgelenir.

Rapor, ilgili yönetmeliklere uygun olarak hazırlanmalı ve belirli mühendislik hesaplamalarına dayanmalıdır. Sonuç kısmında, yapının riskli olup olmadığı teknik gerekçelerle açıkça belirtilir.

17. Riskli yapı tespitine itiraz ederken hangi belgeler gereklidir?

Riskli yapı tespitine itiraz başvurusu yapılırken aşağıdaki belgeler dosyaya eklenmelidir:

İtiraz dilekçesi
Kimlik belgesi fotokopisi
Tapu kayıt örneği
Riskli yapı tespit raporu

Eğer varsa, teknik bir karşı rapor da başvuruya eklenebilir. Başvuru vekil aracılığıyla yapılıyorsa, noter onaylı vekâletnamenin dosyada yer alması gerekir.

Evrakların eksiksiz ve doğru şekilde hazırlanması, itirazın değerlendirilme sürecini olumlu etkiler. Ayrıca başvuru dosyasına, dilekçeye eklenen belgelerin listesinin yazılması önerilir.

18. Riskli yapı tespitine karşı açılan davalarda bilirkişi incelemesi yapılır mı?

Evet, riskli yapı iptal davalarında çoğu zaman mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırır.

Bilirkişi heyeti, binanın teknik durumunu yerinde inceleyerek detaylı bir değerlendirme raporu hazırlar.

Hazırlanan bilirkişi raporu, mahkemeye yapının gerçekten riskli olup olmadığı konusunda objektif ve teknik bir görüş sunar.

Mahkeme kararları büyük ölçüde bu raporlara dayanır. Bu nedenle dava sürecinde bilimsel dayanaklara sahip teknik verilerin güçlü olması büyük önem taşır.

19. Riskli yapı tespiti yapılmadan binamızı kentsel dönüşüme sokabilir miyiz?

Hayır. Kentsel dönüşüm sürecinin başlatılabilmesi için, binanın öncelikle riskli yapı statüsüne sahip olması gerekir.

6306 sayılı Kanun kapsamında sunulan dönüşüm imkânlarından (kredi, kira yardımı, destek programları) yararlanabilmek için riskli yapı tespiti zorunludur.

Bu tespit yapılmadan hiçbir idari veya hukuki dönüşüm adımı atılamaz. Bu nedenle dönüşüm planlayan maliklerin ilk olarak riskli yapı tespit sürecini başlatması gerekmektedir.

20. Riskli yapı kararı iptal edilirse süreç nasıl devam eder?

Riskli yapı tespitine itiraz sonucunda verilen iptal kararı, tapu kaydındaki “riskli yapı” şerhinin kaldırılmasını sağlar.

Aynı zamanda yapının yıkımı ve tahliyesine ilişkin işlemler de durdurulur. Bu karar sonrasında malikler, yapıyı olduğu gibi kullanmaya devam edebilir veya güçlendirme yoluna gidebilir.

İptal kararı, hem mülkiyet hakkının korunması hem de gelecekte yapılacak işlemler için hukuki güvence sunar.

Ancak bu kararın etkili olabilmesi için ilgili idarenin şerh kaldırma işlemini resmî olarak tamamlaması gerekir.