Kira Tespit Davasında Mahkeme Süreci ve Sonrasında Yapılacaklar (Güncel 2025)
Kira bedeliniz yıllardır artmadı mı, emsallere göre çok mu düşük kaldı? Ev sahibi veya kiracı olarak, yasal haklarınızı aramak için doğru adım kira tespit davası olabilir. Bu yazıda, davanın ne olduğu, nasıl açıldığı, hangi belgelerin gerektiği ve mahkeme kararı sonrası hangi işlemlerin yapılması gerektiğini tüm yönleriyle sade ve anlaşılır bir dille ele alıyoruz.
Aybüke Uzunpınar Tüfek
Paylaş
- Her Yerden Online Bağlanın
- Online Ödeme İmkanı
Görüşmenizi şimdi planlayın.
Ofisten kurtulun, bilgeliği kucaklayın: Uygun çevrimiçi danışma yoluyla sizin için kişiselleştirilmiş uzman yasal rehberlik alın.
İçindekiler
Kira sözleşmeniz yıllar önce yapıldı ama piyasa çok değişti… Peki, mahkemeye başvurarak kira bedelini yeniden belirletebilir misiniz?
Özellikle 5 yılı aşan kira ilişkilerinde, haklı gerekçelere dayanarak kira tespit davası açmak ve yeni döneme uygun bedel talep etmek mümkün.
Bu yazıda, sürecin nasıl işlediğini, hangi belgelerin gerektiğini ve karar sonrası yapılması gerekenleri sade ve net bir dille anlatıyoruz.
1. Kira Tespit Davası Nedir? (TBK m. 344/3)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesine göre; taraflar arasında bu konuda bir anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süren veya beş yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde, ve sonraki her beş yılın bitiminde, yeni kira döneminde uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenebilir.
Bu bedel, TÜFE’nin (Tüketici Fiyat Endeksi) son on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın fiziksel durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak, hakkaniyete uygun şekilde tespit edilir.
Kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir ve konut ile çatılı iş yeri kiraları için geçerlidir.
2. 5 Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
Evet, kira tespit davası 5 yıllık süre dolmadan da açılabilir. Genel uygulama, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra emsal kiralara göre düşük kalan bedelin mahkeme kararıyla artırılmasıdır.
Ancak Yargıtay içtihatlarına göre, dava 5 yıl dolmadan açılmış olsa bile, yargılama sürecinde bu sürenin tamamlanması halinde, mahkeme bir sonraki kira dönemi için yeni kira bedelini belirleyebilir.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6958 K. 2019/3016 T. 04.04.2019 “Dava, kira bedelinin tespiti istemi olup taraflar arasında 01/01/2011 başlangıç tarihli 5 yıl süreli aylık 300 TL bedelli yazılı kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bu kapsamda; Dava tarihi itibariyle 5 yıllık kira süresi dolmadığından 18/06/2015 tarihinde açılan dava ile 30/04/2015 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilemez ise de yargılama sırasında 5 yıllık kira süresinin sonu olan dönemin (01/01/2016) başladığı göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016-2017) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için hak ve nesafete göre kira parasının tespitine karar verilmesi…”
3. Kira Tespit Davasında Talep Edilen Kira Bedeli Net mi Brüt mü Olmalıdır?
Kira tespit davası açılırken mahkemeden talep edilecek yeni kira bedelinin “net” mi yoksa “brüt” mü olması gerektiği, davaya konu olan taşınmazın türüne göre değişiklik gösterir.
Bu ayrım, dava dilekçesinin doğru hazırlanması ve mahkeme kararının uygulanabilirliği açısından kritik öneme sahiptir.
a. Konut kiralarında açılan kira tespit davalarında, talep edilecek kira bedeli net olarak belirtilmelidir. Zira konut kiraları genellikle kesinti olmaksızın ödenir.
Örnek dilekçe ifadesi:
“Kira tespit davamızın kabulü ile kiralanan konutun aylık kira bedelinin 01.03.2024 tarihinden itibaren net 130.000 TL olarak tespitini talep ederiz.”
b. İş yeri kiralarında açılan kira tespit davalarında ise bedel brüt olarak talep edilmelidir. Çünkü ticari kiracılar stopaj gibi yükümlülüklerle karşı karşıya olduklarından, ödenecek kira tutarı vergiler dahil brüt olarak değerlendirilir.
Örnek dilekçe ifadesi:
“Kira tespit davamızın kabulü ile kiralanan iş yerinin aylık kira bedelinin 01.10.2024 tarihinden itibaren brüt 75.000 TL olarak tespitini talep ederiz.”
4. Kira Tespit Davası Sonucu Belirlenen Kira Artışı Ne Zaman Tahsil Edilebilir?
Kira tespit davası sonucunda mahkeme, kira bedelinin arttırılmasına karar vermiş olsa dahi, bu kararın hemen icra takibine konu edilerek tahsilat yapılması mümkün değildir.
Çünkü kira tespitine ilişkin kararlar tespit hükmü niteliği taşıdığı için, bu tür kararların kesinleşmeden icraya konulması hukuken mümkün değildir.
Yani, dava sonunda belirlenen yeni kira bedeline göre doğan kira farkı alacağı, ancak mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra tahsil edilebilir hale gelir.
Konu hakkındaki Yargıtay kararları şu şekildedir:
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2016/2047 K. 2016/2452 T. 28.3.2016 “12.11.1979 gün 1/3 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere tespit edilen kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için miktarının kesin olarak belli olması gerekir. Bu belirlilik ise ancak tespite dair kararın kesinleşmesi ile oluşabilir. Mahkemece; 15.2.2012-14.2.2013 dönemine ait aylık kira bedelinin tespitine dair karar henüz kesinleşmeden 18.1.2013 tarihinde başlatılan icra takibine dayalı olarak açılan itirazın kaldırılması davasında 15.2.2012-14.2.2013 dönemini kapsayan istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur.”
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2001/12-423 K. 2001/456 T. 30.05.2001 “Mahkemece 12.11.1979 günlü ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğince kira tespit ilamları kesinleşmeden infaz edilemeyeceği, bu nedenle kararın kendisi kesinleşmedikçe takip yapılamayacağı gibi ilamda yazılı yargılama gideri ve avukatlık ücreti vs. gibi istekler için de karar kesinleşmedikçe infaz yapılamayacağı gerekçesiyle takibin iptaline karar verilmiştir. Özel daire kararı bozmuş, yerel mahkeme aynı gerekçelerle direnmiştir. Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, mahkeme kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin değerlendirilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararının onanması gerekir.”
5. Kira Farkı Alacağına Ne Zamandan İtibaren Faiz İşletilir?
Kira tespit davası sonucunda mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeline göre doğan fark alacağı için faiz talep edilebilmesi, alacağın kesinlik kazanmasına bağlıdır. Ancak bu noktada, borçlu kiracıya ayrıca ihtar gönderilmesine gerek bulunmaz.
Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre, kira farkı alacağına faiz işlemesi için yeterli olan unsur, kira tespit kararının kesinleşmiş olmasıdır.
Kararın kesinleştiği tarihten itibaren, alacaklı kiraya veren faiz talep etme hakkına sahiptir ve bu faiz yasal faiz oranı üzerinden hesaplanır.
Bu uygulama, hem kira farkı alacağının tahsili sürecini hızlandırır hem de kiraya verenin mağduriyetini azaltmayı amaçlar.
Bu nedenle kira tespit davası açan taraf, kararın kesinleşme tarihini takip etmeli ve faiz taleplerini buna göre şekillendirmelidir.
Konu hakkındaki Yargıtay kararı şu şekildedir:
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E. 2006/24584 K. 2007/2344 T. 15.2.2007 “Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Bölümü Genel Kurulunun 24.11.1995 tarih ve 2/2 sayılı kararına göre (Kira parasının tespitine ilişkin mahkeme kararı ile belirgin hale gelen kira farkı alacağına ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülmesi gerekir.) Somut olayda takip dayanağı ilamın 29.05.2006 tarihinde kesinleştiği ilam arkasındaki şerhten anlaşıldığına göre, biriken kira farkına bu tarihten itibaren faiz işletilmesi zorunlu olup bu husus yukarıda açıklanan İçtihadı Birleştirme Kararı gereğidir.”
6. Kira Tespit Kararının Kesinleşmesi Sonrasında İcra Takibinde Nelere Dikkat Edilmelidir?
Kira tespit davası sonucunda verilen karar kesinleştikten sonra, bu karara dayanarak icra takibi başlatılabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken bazı hukuki ayrıntılar bulunmaktadır.
a. İlamsız ve ilamlı icra ayrımı:
Kira tespit kararında yalnızca kira bedelinin tespitine ilişkin bir hüküm yer alıyorsa, bu bölüm eda hükmü içermediği için ilamsız icra takibine konu olabilir.
Öte yandan, kararın içinde yargılama giderleri, vekâlet ücreti gibi feri alacaklara ilişkin hükümler bulunuyorsa, bu kısımlar yalnızca ilamlı icra takibi ile tahsil edilebilir. Bu ayrım, takip sürecinde doğru yolun izlenmesi açısından önemlidir.
Konu hakkındaki Yargıtay kararları şu şekildedir:
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2016/4721 K. 2016/6720 T. 13.4.2016 “Kira tespit ilamları, kira alacakları yönünden eda hükmü içermediğinden, yargılama gideri ve vekalet ücreti gibi feriler dışında ilamlı icra takibi konusu yapılamaz (Aynı Yönde; Yargıtay 8. HD., E. 2014/13066 K. 2015/13018 T. 11.06.2015)”
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2017/5411 K. 2018/2834 “Tespit hükmünü içeren ilamların tespite ilişkin bölümü, ancak ilamsız icraya konu edilebilir. Tespit ilamının eda hükmü içeren yargılama giderlerine ilişkin bölümü ise ilamlı icraya konu edilmesi gerekir.”
b. Ödeme emri asile gönderilmelidir:
Kira farkı alacağı için başlatılan takipte ödeme emrinin borçlu vekiline değil, doğrudan borçlu asile tebliğ edilmesi gerekir.
Vekile yapılan tebligatlar, borçluyu temerrüde düşürmez. Bu nedenle tebligat süreci eksiksiz ve usulüne uygun şekilde yürütülmelidir.
Konu hakkındaki Yargıtay kararları şu şekildedir:
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 12.01.1994 T. 1993/16054 “Kira tespit davalarında kira farklarının tahsili için yapılan takipte ödeme emri vekile değil, asile yapılır.”
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2014/197 K. 2014/300 T. 15.1.2014 “Takip dosyasında borçlu vekiline gönderilen ihtarlı ödeme emri borçlu asil yönünden temerrüt oluşturmaz.”
c. Tahliye talepli takip mümkündür:
Kira tespit davası sonucunda belirlenen yeni kira bedeli esas alınarak tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Uygulamada bu tür takiplerde İcra ve İflas Kanunu’nun 13 numaralı örneği kullanılmaktadır.
Bu da, kiracının kira farkını ödememesi durumunda tahliye sürecinin başlatılabilmesine olanak tanır.
Konu hakkındaki Yargıtay kararları için Bkz.:
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2018/14748 K. 2018/18936 T. 20.11.2018
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2012/256 K. 2012/829 T. 21.11.2011
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2009/8471 K. 2009/7485 T. 28.09.2009
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2018/14748 K. 2018/18936 T. 20.11.2018
d. İtiraz hâlinde süreç nasıl işler:
Eğer borçlu kiracı, kira farkı alacağına dayalı takibe itiraz ederse, alacaklı taraf hem itirazın kaldırılması hem de tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Bu davalarda, kira tespit ilamının İcra ve İflas Kanunu madde 68 kapsamında belge niteliği taşıyıp taşımadığı ve itirazın haksız olup olmadığı değerlendirilecektir.
Mahkemenin bu değerlendirmeyi yaparken yalnızca şekli değil, kira sözleşmesinin içeriğini ve tespit kararının bağlayıcılığını da dikkate alması gerekir.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/1211 K. 2015/2194 T. 04.03.2015 “Dava, kira bedelinin tespiti davası sonucu oluşan bakiye kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, istemin reddine karar verilmiş, karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan 01.01.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira parası 3.250 TL olup, her 3 ayda bir peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davacı tarafından 27.06.2013 tarihinde başlatılan icra takibinde 01.01.2010-30.06.2012 arası ödenmemiş kira bedeli farkı olarak toplam 30.304.85 TL’nin tahsili istenmiştir. Ödeme emrinin tebliği üzerine davalı kiracı yasal süresindeki itirazında, dayanak sözleşmeye karşı çıkmaksızın 9.216 TL’lik alacağa itiraz ettiğini bildirmiştir.Mahkemece, kira farklarının kira tespit ilamı ile belirlendiği bu nedenle davacının kira bedeli artışını göstererek kira alacağı ve tahliye talep edemeyeceği,olayda İİK 269 maddesi koşullarının oluşmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, kira bedeline ilişkin tesbit kararı İİK 68.maddesinde sayılan belgelerden olduğundan,İİK.nun 269/d maddesi yollaması ile uygulanması gereken aynı kanunun 68.maddesi uyarınca işin esası incelenerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile red kararı verilmesi doğru değildir.”
Görüşmenizi şimdi planlayın.
Ofisten kurtulun, bilgeliği kucaklayın: Uygun çevrimiçi danışma yoluyla sizin için kişiselleştirilmiş uzman yasal rehberlik alın.
- Her Yerden Online Bağlanın
- Online Ödeme İmkanı
