Uzunpınar & Tüfek Uluslararası Hukuk Bürosu olarak , inşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketlere, yüklenicilere, taşeronlara ve arazi sahiplerine inşaat sözleşmelerinden oluşan ihtilafların çözümünde ayrıntılı hukuki hizmetler sunmaktayız. Bugün, büyük ayrılık projelerinden bireysel konut çalışmalarına kadar pek çok inşaat projesinde, sözleşmelerin doğru bir şekilde hazırlanması ve ihtilafların etkin bir şekilde çoğalması büyük önem taşıyor.

İnşaat projelerindeki ayrıntılar ve yaygın hukuki sorunlardan biri, sözleşmelerde yer alan cezai şart hükmünün verilmesidir. Özellikle, cezai şartlar, işlerin kararlaştırılan süre içinde tamamlanması sözleşme, aykırılıklara ilişkin işlemlerin gerçekleştirilmesi veya yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumlarında devreye girer. Hukuk büromuz, bu süreç boyunca müvekkillerimizin haklarını korurken en etkili hukuki çözümleri sunmayı sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart Maddesi Nedir?

Ceza maddesi, taraflardan birinin sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda ödemeyi kabul ettiği önceden belirlenmiş bir tazminat miktarıdır. İnşaat sözleşmelerinde genellikle işin zamanında teslim edilmemesi veya inşaatın sözleşmeye aykırı olarak yapılması durumlarında uygulanır.

2. Cezai Şartların Türleri Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 179. maddesi, sözleşmenin hiç ifa edilmemesi veya gerektiği gibi ifa edilmemesi hallerinde alacaklının, sözleşmenin ifasını veya cezai şartın ödenmesini ( alternatif cezai şart ) talep edebileceğini düzenlemektedir. Borç, kararlaştırılan zamanda veya yerde ifa edilmediği hallerde ise alacaklı, bu hakkından feragat etmemiş veya ifayı koşulsuz kabul etmemiş olması şartıyla, hem asıl borcun ifasını hem de cezai şartın ödenmesini talep edebilir ( iflasa ek olarak cezai şart ).

Ayrıca, Türk Ticaret Kanunu'nun 179/3. maddesi, borçluya sözleşmeyi cezai şart ödeyerek feshetme fırsatı tanır. Uygulamada bu, cayma cezası (fesih cezası) olarak adlandırılır . Genel olarak üç tür cezai şart vardır ve uygulamada inşaat sözleşmelerinde en yaygın olarak ifaya bağlı bir cezai şart bulunur.

Determining which situations can be agreed upon as penalty clauses is particularly important in construction contracts. For example, it may be agreed that a deduction of 5% of the contract price will be made for each week the contractor delays the delivery of the construction, or that the contractor will receive fewer independent units at the end of the project. In a decision rendered by the Court of Cassation during the period of the former Code of Obligations, the situation where contractors were deemed to have waived two apartments if the contract was not performed on time was accepted as a penalty clause and evaluated as a penalty in addition to performance.

Court of Cassation, 15th Civil Chamber, 23.03.2010, 1814/1643:
“…It was agreed that the apartments belonging to the landowner would be completed within 30 months from the start date of construction under the conditions specified in the contract; if not completed within this period, the contractor would be granted an additional 6 months and would pay the landowner 750 DM per month during this period. Except for natural disasters, if the work was still not completed or was carried out contrary to the commitments at the end of this additional period, the contractors would be deemed to have waived their rights over two apartments specified in Article 15… This provision constitutes a penalty clause in addition to performance as defined in Article 158/II of the Code of Obligations.”

On the other hand, regarding deductions from the contract price, when evaluated together with Article 475 of the TCO, it can be argued that the right to request a reduction in price already exists under the law. Therefore, such deductions may be considered a legal consequence of a breach and may not necessarily be regulated separately as a penalty clause.

One of the most important issues concerning a penalty clause attached to performance is the acceptance of performance without reservation. In such cases, it may be considered that there has been an implicit waiver regarding an alternative penalty. Therefore, if it is intended to claim the penalty clause in addition to performance, it is necessary to state a reservation at the time of accepting performance indicating that the penalty clause will also be claimed or that the right to the penalty clause has not been waived.

Court of Cassation, 3rd Civil Chamber, 27.05.2021, 2021/5264 E., 2021/5636 K.:
“…However, if the right to claim accrued interest and the penalty clause has been reserved by the contract or by a notification made until the moment of performance, or if it is understood from the circumstances that it has been reserved, such interest and penalty clause may be claimed… It is understood from the case file that the plaintiff received the independent section subject to the lawsuit with a delivery report dated 04.02.2010 without any reservation…”

As stated above, in the case of a penalty clause attached to performance, the penalty cannot be requested together with the principal obligation in certain circumstances. In a decision rendered by the Court of Cassation in 2018, it was emphasized that the agreed penalty clause concerned the non-performance of the contract.

Court of Cassation, 15th Civil Chamber, 01.11.2018, 2018/3079 E., 2018/4226 K.:
“…The relationship between the parties is in the nature of a contract for work. Based on the provision in the last paragraph of the contract signed by the parties, both a penalty clause of 5,000 TL and the contract price were claimed. However, the stipulated penalty of 5,000 TL is an alternative penalty. According to Article 179/1 of the TCO, if the performance of the contract is requested, this penalty cannot be claimed unless otherwise agreed…”

3. In Which Situations Is a Penalty Clause Applied in Construction Contracts?

Penalty clause provisions generally apply in the following situations:

• Failure to complete the construction within the period specified in the contract

• Failure to carry out the project in accordance with the contract

• Abandonment of the work by the contractor

• Defective or incomplete construction

• Violation of contractual terms

4. Can a Penalty Clause Be Claimed from the Contractor Due to Delay?

Yes. One of the most common types of penalty clauses in construction contracts is the delay penalty clause. If a delivery date has been determined in the contract and this date is exceeded, a penalty clause may be claimed in accordance with the terms of the contract.

5. Is It Necessary for Damage to Occur in Order to Claim a Penalty Clause?

Generally, it is not necessary to prove the existence of damage in order to claim a penalty clause. However, in some cases, the court may evaluate the situation based on the provisions of the contract and the specific circumstances of the case.

If damage exceeding the amount of the penalty clause occurs, then, pursuant to Article 180/2 of the TCO, the employer must prove both the amount of the excess damage and the fault of the contractor.

6. Must the Contractor Be at Fault in Order to Claim a Penalty Clause?

The law does not explicitly state such a requirement. Although there has been debate on this issue, recent decisions of the Court of Cassation indicate that the debtor must be at fault in order for the penalty clause to be claimed.

Court of Cassation, 15th Civil Chamber, 01.11.2018, E. 2018/2642, K. 2018/4205:
“…A penalty clause is an ancillary obligation whereby the party acting contrary to the contract undertakes to pay a penalty agreed in the main contract or in a separate penalty agreement. In order to claim the agreed penalty clause, the debtor must be at fault. The creditor benefiting from the penalty must also not be at fault…”

As seen, the Court of Cassation requires the debtor’s fault for the claim of a penalty clause and also rules that the creditor (employer/landowner) must not be at fault.

7. Can the Court Reduce the Amount of the Penalty Clause?

There is debate as to which date should be taken as the basis when determining whether a penalty clause is excessive—whether the date on which the penalty clause was agreed, the date it became due, or the date on which the judge renders the decision. According to the prevailing view, the date of the court’s decision should be taken as the basis when assessing whether the penalty clause is excessive.

Yes. Under Turkish law, pursuant to Article 182 of the TCO, the judge may reduce a penalty clause that is considered excessively high on the grounds of equity. This is frequently encountered in practice. However, under Article 22 of the Turkish Commercial Code, a debtor who is a merchant cannot benefit from the reduction of an excessive penalty clause. Since contractors in construction contracts are often merchants, the judge generally cannot reduce the penalty clause on the grounds of excessiveness.

Bununla birlikte, Yargıtay, borçlunun tüccar olsa bile, kararlaştırılan ceza maddesinin borçlunun mali iflasına yol açacak kadar yüksek olması durumunda, bu maddenin Türk Ticaret Kanunu'nun 27. maddesi uyarınca ahlaka aykırı olması gerekçesiyle geçersiz sayılabileceğine hükmetmiştir. Bu geçersizlik yalnızca aşırı kısım için geçerlidir.

8. Arsa Payı Karşılığında Yapılan İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart Nasıl Uygulanır?

Arsa payı karşılığında yapılan inşaat sözleşmelerinde, cezai şartlar genellikle şu gibi durumlarda ortaya çıkar:

• İnşaatın zamanında tamamlanamaması

• Bağımsız konut birimlerinin arazi sahibine tesliminde gecikme

• Lisans veya proje yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi

9. Cezai Şart ve Tazminat Birlikte Talep Edilebilir mi?

Bazı durumlarda, sözleşmede açık bir hüküm bulunması halinde, cezai şart maddesine ek olarak ilave zararların tazmini de talep edilebilir. Bu, sözleşmenin hükümlerine bağlıdır.

10. İnşaat Sözleşmelerindeki Cezai Şart Maddesine İlişkin Bir Dava Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi, ihtilafın kapsamına, teknik uzman incelemelerine ve dava dosyasının niteliğine bağlı olarak değişir. Bununla birlikte, inşaat ihtilafları genellikle teknik analiz gerektirdiğinden, diğer dava türlerine göre daha uzun sürebilir.

11. Cezai Şart Maddesinden Yararlanmak İçin Avukatla Çalışmak Gerekli Mi?

İnşaat sözleşmeleri teknik ve hukuki açıdan karmaşık olduğundan, hak kaybını önlemek için inşaat hukuku konusunda deneyimli bir avukatla çalışmak önemlidir.

12. İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Cezai Şart Maddesi Nasıl Hazırlanmalıdır?

Ceza hükümleri hazırlanırken aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

• net ve kesin bir düzenleme yapmak

• Uygulanacağı durumları belirtmek

• Gecikme süresinin belirlenmesi

• Günlük veya toplam ceza miktarını belirtmek

• Tarafların sorumluluklarını açıkça azaltır.