Kentsel dönüşüm hukuku, riskli veya afet riski altında bulunan yapıların tespiti, tahliyesi, yıkımı ve yeniden inşası süreçlerinde ortaya çıkan tüm hukuki ilişkileri düzenleyen özel bir hukuk dalıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm projeleri, maliklerin haklarının korunması, müteahhitlerle yapılan sözleşmelerin adil ve dengeli olması, ayrıca tapu ve ruhsat işlemlerinin usulüne uygun şekilde ilerlemesi açısından kapsamlı bir hukuki altyapı gerektirir. Bu süreçler, yalnızca teknik ve idari prosedürleri değil, aynı zamanda taraflar arasında olası anlaşmazlıkları ve hukuki riskleri de içerir.

 

İstanbul gibi büyükşehirlerde yoğunlaşan kentsel dönüşüm uygulamaları, maliklerin, yatırımcıların ve yüklenici firmaların karşılaşabileceği hukuki sorunları artırmaktadır. Örneğin, malikler arasında anlaşmazlıklar, sözleşme hükümlerinin ihlali, tahliye sürecindeki aksaklıklar ve tapu işlemlerinde yaşanan hatalar ciddi sorunlar yaratabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren deneyimli ve uzman bir kentsel dönüşüm avukatıyla çalışmak, hem hak kayıplarının önlenmesi hem de projelerin hukuka uygun, şeffaf ve güvenli bir şekilde ilerlemesi açısından kritik öneme sahiptir.

 

Uzman bir avukat desteği, maliklerin haklarını korumanın yanı sıra, süreç boyunca karşılaşılabilecek hukuki engellerin önceden tespit edilmesini ve gerekli önlemlerin alınmasını sağlar. Böylece hem maddi hem de zaman kaybı riski en aza indirilir ve kentsel dönüşüm projeleri sorunsuz bir şekilde tamamlanabilir. İstanbul’daki kentsel dönüşüm projelerinde, profesyonel hukuki danışmanlık almak, gelecekte doğabilecek ihtilafların önüne geçmek ve tüm taraflar için güvenli bir yatırım ortamı oluşturmak açısından hayati bir gerekliliktir.

 

Uzunpınar & Tüfek Uluslararası Hukuk Bürosu olarak, kentsel dönüşüm sürecinin tüm aşamalarında müvekkillerimize profesyonel ve güvenilir destek sunuyoruz. Hizmetlerimiz şunları kapsamaktadır:

 

1. Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal Davaları

Bina için “riskli yapı” raporuna karşı itiraz ve yürütmeyi durdurma işlemleri.

 

2. Kentsel Dönüşüm Sözleşmeleri (Kat Karşılığı İnşaat)

Hak sahipleri ile müteahhit arasında sözleşme hazırlanması ve sözleşme şartlarının adil bir şekilde düzenlenmesi.

 

3. Hak Sahipleri Arasında Anlaşmazlıkların Çözümü

Ev sahipleri arasında uyuşmazlık durumunda arabuluculuk ve dava süreçlerinin yönetimi.

 

4. Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı ve Hak Takibi

Tahliye edilen hak sahiplerine devlet tarafından sağlanan kira yardımı ve diğer hakların takibi.

 

5. Tahliye ve Yıkım Sürecinin Yönetilmesi

Riskli binanın boşaltılması, yıkım işlemleri ve hukuki bildirimlerin yapılması.

 

6. Müteahhit Sözleşme İhlalleri ve Uyuşmazlıkları

Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda uygulanacak hukuki yollar.

 

7. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hukuki Danışmanlık

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde hukuki destek.

 

8. Ortak Karar Protokolü Hazırlanması ve Onaylanması

Hak sahiplerinin çoğunlukla aldığı kararların resmi protokole dönüştürülmesi.

 

9. İmar Planı Değişikliklerine İtiraz

Kentsel dönüşüm proje alanında yapılan imar planı değişikliklerine hukuki itiraz.

 

10. Yeni Tapu ve Kat Mülkiyeti Tesisi İşlemleri

Kentsel dönüşüm sonrası yeni bağımsız bölümler için tapu ve kat mülkiyeti kurulumu

 

SIKÇA SORULAN SORULAR

 

1. Kentsel dönüşüm nedir ve hangi binalar bu kapsama girer?

Kentsel dönüşüm, riskli veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların yıkılarak yerine güvenli ve modern yapılar inşa edilmesini sağlayan bir süreçtir. 6306 sayılı yasa kapsamında, teknik raporla “riskli” olduğu tespit edilen yapılar dönüşüm kapsamına girer. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kuruluşlar tarafından yapılır. Kentsel dönüşüm hem can güvenliğini sağlamak hem de şehirleri yenilemek açısından büyük önem taşır.

 

2. Riskli yapı tespiti nasıl yapılır ve kim başvurabilir?

Riskli yapı tespiti, lisanslı kurumlar aracılığıyla teknik bir inceleme sonucunda yapılır. Maliklerden biri ya da yetkili bir vekil, riskli yapı tespiti için başvuruda bulunabilir. Raporun hazırlanmasının ardından, tapu müdürlüğü üzerinden maliklere tebligat yapılır. Riskli yapı tespitine karşı itiraz hakkı da bulunmaktadır.

 

3. Kentsel dönüşümde kararlar nasıl alınır?

Yasal düzenlemeyle birlikte artık dönüşüm kararları için salt çoğunluk yeterlidir. Yani maliklerin yarısından bir fazlası onay verirse süreç başlatılabilir. Ancak karşı çıkan maliklerin iptal davası açma hakkı vardır. Bu sürecin hukuka uygun yürütülmesi açısından avukat desteği önemlidir.

 

4. Kentsel dönüşümde yapı ruhsatı ve iskan belgesi nasıl alınır?

Yeni bina inşa edilirken yapı ruhsatı, ilgili belediyeden alınır. İnşaat tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınarak binanın resmen kullanılabilir olduğu belgelenir. Ruhsat ve iskan sürecinde mimari proje, statik hesaplar, elektrik ve mekanik proje gibi teknik belgeler incelenir. Bu belgelerde eksiklik olması ruhsat sürecini uzatabilir. Avukat ve teknik danışman desteğiyle süreç sorunsuz ilerletilebilir.

 

5. Kentsel dönüşüm sürecinde tahliye nasıl gerçekleştirilir?

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra maliklere tahliye için 60 günlük süre tanınır. Bu süre sonunda bina boşaltılmazsa idari makamlar yıkım ve tahliye işlemi başlatabilir. Zorla tahliye işlemi için kolluk kuvvetleri devreye girebilir. Tahliye edilen maliklere veya kiracılara kira yardımı sağlanması mümkündür. Sürecin usule uygun işletilmemesi halinde idari işlemlere karşı dava açma hakkı vardır.

 

6. Malikler arasında anlaşmazlık çıkarsa süreç nasıl işler?

Salt çoğunluk sağlandıktan sonra dönüşüm süreci başlatılabilir; ancak karşı oy kullanan maliklerin dava açma hakkı saklıdır. Anlaşmazlık durumunda süreç, genellikle mahkemeye taşınarak çözülür. İtiraz eden maliklerin kararın usule veya hukuka aykırı olduğunu ispat etmesi gerekir. Aksi takdirde dönüşüm kararları geçerliliğini korur. Arabuluculuk gibi alternatif çözümler de değerlendirilebilir.

 

7. Kentsel dönüşümde noter onayı zorunlu mudur?

Kentsel dönüşüm kararları ve sözleşmeler noter huzurunda hazırlanmasa da, noter onayı işlemlere resmi geçerlilik kazandırır. Özellikle maliklerin arasında yapılan muvafakatnameler noter onaylı olduğunda, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklarda delil niteliği taşır. Tapuya şerh işlemleri için de çoğu zaman noter tasdikli belgeler gereklidir. Bu nedenle noter onayı zorunlu olmasa da hukuki güvenlik açısından önemlidir. Resmi belge niteliği kazandırmak için noter desteği tavsiye edilir.

 

8. Tapuda şerh işlemi neden önemlidir?

Tapuya şerh edilen sözleşmeler, üçüncü kişilere karşı geçerlilik kazanır ve maliklerin haklarını korur. Müteahhidin binayı başkalarına devretmesi veya projeyi değiştirmesi gibi durumlarda şerh, maliklerin izni olmadan işlem yapılmasını engeller. Aynı zamanda maliklerin anlaşmalarının tapuda görünmesini sağlar. Hukuki ihtilaflarda şerhli belgeler daha güçlü kabul edilir. Bu nedenle tapu şerhi, hak kaybını önlemek açısından önemlidir.

 

9. Arsa payları nasıl belirlenir ve paylaşılır?

Yeni projede maliklere düşecek bağımsız bölümler, eski mülkiyet yapısı, arsa payları ve değer tespitlerine göre belirlenir. Eşit paylaşım yapılmaz; bina değeri, konum ve kat gibi unsurlar dikkate alınır. Bu süreçte bilirkişi raporları yol gösterici olur. Maliklerin itiraz hakkı bulunmaktadır ve gerekirse mahkemeye başvurulabilir. Paylaşımın adil olması için teknik ve hukuki destek alınması önemlidir.

 

10. Kiracıların hakları nelerdir?

Kiracılar, dönüşüm sürecinde doğrudan mülkiyet hakkına sahip olmasalar da bazı haklara sahiptir. Tahliye için belirli süre tanınır ve devlet destekli kira yardımlarından faydalanabilirler. Ancak malikler gibi projede söz hakkına sahip değildirler. Tahliye işlemi hukuka aykırı şekilde yapılırsa, kiracılar da yargı yoluna başvurabilir. Kiracı haklarının korunması için yasal çerçevede hareket edilmelidir.

 

11. Kentsel dönüşüm süreci ortalama ne kadar sürer?

Dönüşüm süreci riskli yapı tespitinden başlayıp yeni tapuların verilmesine kadar yaklaşık 12 ila 24 ay sürebilir. Ancak bu süre, maliklerin anlaşma süresi, müteahhidin çalışma hızı ve olası dava süreçlerine göre değişiklik gösterebilir. Yasal ihtilafların yaşanması durumunda süreç daha da uzayabilir. Profesyonel danışmanlık alınması bu sürenin kısalmasını sağlar. Planlama ve belge hazırlıkları da bu süreyi etkiler.

 

12. Kentsel dönüşüm süreci mahkeme yoluyla durdurulabilir mi?

Eğer dönüşüm süreci hukuka aykırı şekilde yürütülüyorsa, malik veya ilgililer tarafından idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir. Mahkeme gerekli görürse süreci durdurabilir. Usulsüz yapılan riskli yapı tespiti, muvafakat belgelerinde sahtecilik veya hak sahipliğine aykırılık gibi sebepler dava konusu olabilir. Ancak dava açmak tek başına süreci durdurmaz; mahkeme kararı gerekir. Dava süreci profesyonelce yürütülmelidir.

 

13. Kentsel dönüşümde bilirkişi raporları neden önemlidir?

Bilirkişi raporları, özellikle değer tespiti, yapının risk durumu ve arsa payı hesaplamalarında belirleyici rol oynar. Mahkemeler bilirkişi görüşlerine büyük önem verir. Raporlarda hata olması durumunda itiraz edilip yeni bir bilirkişi talep edilebilir. Teknik yeterliliği olmayan kişilerin hazırladığı raporlar, davayı olumsuz etkileyebilir. Bu nedenle uzman ve tarafsız bilirkişiler seçilmelidir.

 

14. Devletin kentsel dönüşüm sürecine müdahale yetkisi var mıdır?

Evet, devlet dönüşüm sürecini denetleyebilir ve kamu yararına aykırı bir durum varsa müdahale edebilir. Riskli alan ilanları, yapı ruhsatları, iskan belgeleri gibi konular doğrudan devletin denetimindedir. Ayrıca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı sürecin her aşamasında yetkilidir. Gerekli görülürse süreç askıya alınabilir. Bu denetim mekanizması, sürecin sağlıklı işlemesi açısından gereklidir.

 

15. Kentsel dönüşüm kararlarına karşı dava açma süresi ne kadardır?

Riskli yapı tespitine veya idari kararlara karşı genellikle 15 ila 30 gün içinde idare mahkemesine başvurulmalıdır. Bu süre tebligat tarihinden itibaren başlar. Süre geçirildiğinde dava hakkı kaybedilir. Sürelerin takibi ve belgelerin eksiksiz hazırlanması gerekir. Avukat desteğiyle bu hak zamanında kullanılabilir.

 

16. İstanbul'da kentsel dönüşüm için devlet tarafından hangi destekler veriliyor?

İstanbul’da kentsel dönüşüm projeleri kapsamında devlet tarafından hak sahiplerine 875.000 TL’ye (2025 itibariyle) kadar hibe verilmektedir. Ayrıca 875.000 TL’ye (2025 itibariyle) kadar düşük faizli kredi ve 125.000 TL (2025 itibariyle)  taşınma desteği sağlanmaktadır. Bunun yanında belirli şartları sağlayan kişilere kira yardımı da yapılmaktadır. Bu destekler hem mülk sahiplerini teşvik etmek hem de dönüşüm sürecini hızlandırmak amacıyla sunulmaktadır.

 

17. Hibe ve kredi desteğinden kimler faydalanabilir?

Devlet desteklerinden faydalanmak için bina maliklerinden biri olmanız ve dönüşüm başvurusu yapmanız gerekmektedir. Riskli yapı tespitinin yapılmış ve kesinleşmiş olması gerekir. Ayrıca destek başvuruları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na yapılmaktadır. Başvurular değerlendirme sonucuna göre onaylanır veya reddedilir.

 

18. 875.000 TL hibe ne zaman ve nasıl ödenir?

Hibe ödemesi, genellikle inşaat sürecinin belirli aşamalarında yapılır. Bakanlık, müteahhit ilerleme raporlarına göre ödemeyi hak sahiplerine veya doğrudan yükleniciye aktarır. Ödeme, projenin fiziki ilerleme yüzdesine bağlı olarak kademe kademe yapılır. Bu süreçte resmi belgeler ve teknik raporların eksiksiz sunulması gerekir.

 

19. 875.000 TL’lik düşük faizli kredi hangi şartlarda verilir?

Düşük faizli kredi, devlet tarafından anlaşmalı bankalar aracılığıyla sağlanır. Genellikle uzun vadeli ve sabit faizli olarak sunulan bu kredide başvuran kişinin maddi durumuna bakılmaz. Onaylanan kredi, inşaat maliyetlerinde kullanılır ve taksitlerle geri ödenir.

 

20. 125.000 TL taşınma desteği nasıl alınır?

Taşınma desteği, riskli yapı tespitinden sonra binasını tahliye eden maliklere verilmektedir. Başvuru, e-Devlet üzerinden veya bakanlık il müdürlüklerine şahsen yapılabilir. Başvurunun ardından banka hesabınıza tek seferlik ödeme yapılır. Başvuru süresinin kaçırılmaması önemlidir.

 

21. Kira yardımı almak için hangi belgeler gereklidir?

Kira yardımı için riskli yapı raporu, tapu belgesi, kimlik fotokopisi ve tahliye edildiğine dair belge gereklidir. Ayrıca banka hesap bilgileri ve başvuru formu da sunulmalıdır. Belgelerin eksiksiz olması başvurunun hızla sonuçlanmasını sağlar. Yardım ödemesi genellikle aylık olarak yapılır.

 

22. Bu desteklerden birden fazla malik faydalanabilir mi?

Evet, aynı binada birden fazla hak sahibi varsa, her biri ayrı ayrı destek başvurusu yapabilir. Ancak her bağımsız bölüm için sadece bir başvuru yapılabilir. Ortak maliklerde başvuru hakkı pay oranına göre değerlendirilir. Bakanlık, mükerrer başvuruları engellemek için sistemsel kontroller yapar.

 

23. Bu desteklerin geri ödemesi var mı?

875.000 TL hibe ve 125.000 TL taşınma desteği geri ödemesizdir. Ancak 875.000 TL düşük faizli kredi geri ödemelidir ve belirli vadelerle taksitli olarak ödenir. Hibenin amacı mülk sahiplerini maddi olarak desteklemektir. Kredi ise inşaat maliyetlerini karşılamak için sunulmuştur.

 

24. İstanbul’da kira yardımı ne kadar süreyle verilir?

İstanbul’da kira yardımı genellikle 18 ay süreyle yapılmaktadır. Ancak sürenin uzatılması, inşaatın tamamlanmaması veya özel durumlarda mümkün olabilir. Yardım süresi Bakanlık tarafından belirlenir ve her yıl güncellenebilir. Hak sahiplerinin bu süreci yakından takip etmesi gerekir.

 

25. Desteklerden yararlanmak için avukatla çalışmak zorunlu mudur?

Destek başvuruları kişisel olarak yapılabilir, ancak süreçte çok sayıda teknik ve hukuki detay bulunduğu için bir avukattan destek alınması önerilir. Özellikle tapu sorunları, hak paylaşımı ve müteahhit sözleşmeleri gibi konular karmaşık olabilir. Avukat desteği başvuruların daha hızlı ve sorunsuz ilerlemesini sağlar. Ayrıca hak kaybının önlenmesine yardımcı olur.