Uzunpınar & Tüfek Uluslararası Hukuk Bürosu olarak, kira hukuku kapsamında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası süreçlerinde müvekkillerimize kapsamlı ve profesyonel hukuki destek sunmaktayız. Kiraya verenin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesini talep etmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir.

 

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin taşınmaza gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacının bulunması halinde başvurabileceği özel bir tahliye yoludur. Ancak bu dava türü, kiraya veren lehine otomatik bir hak sağlamaz. Mahkeme, ihtiyacın gerçek, sürekli ve samimi olup olmadığını detaylı şekilde inceler. Sırf kira bedelini artırmak veya kiracıyı çıkarmak amacıyla açılan davalar reddedilmektedir.

 

Uygulamada ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları; ev sahibinin başka bir konutunun bulunmaması, mevcut konutun ihtiyacı karşılamaması, işyerinin yetersiz kalması veya sağlık, ailevi ve ekonomik nedenlerle taşınma zorunluluğu gibi gerekçelere dayanmaktadır. Bu davalarda ispat yükü kiraya verene aittir ve ihtiyacın somut delillerle ortaya konulması gerekir.

 

Mahkeme, dava sürecinde taşınmazın niteliğini, kiraya verenin mevcut yaşam koşullarını, aile durumunu ve ihtiyacın sürekliliğini birlikte değerlendirir. Davanın kabulü halinde kiracının tahliyesine karar verilir; ancak tahliye sonrası kiraya verenin taşınmazı üçüncü kişilere kiralaması durumunda kiracının tazminat hakkı doğabilir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları, dikkatle ve profesyonel şekilde yürütülmesi gereken süreçlerdir. Uzunpınar & Tüfek Uluslararası Hukuk Bürosu olarak, bu davalarda müvekkillerimizin haklarını en etkin biçimde korumaktayız.

 

SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)

 

1. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep ettiği dava türüdür. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kapsamında düzenlenmiş olup, kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve samimi olması şartına bağlıdır. Mahkeme, ihtiyacın geçici değil, süreklilik arz edip etmediğini detaylı biçimde inceler.

 

2. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi şartlarda açılabilir?

Bu davanın açılabilmesi için kiraya verenin taşınmaza yönelik zorunlu ve gerçek bir ihtiyacının bulunması gerekir. Kiraya verenin başka bir uygun konutunun bulunmaması veya mevcut konutunun ihtiyacı karşılamaması önemli kriterlerdir. Ayrıca ihtiyacın geleceğe yönelik belirsiz bir plan değil, somut ve yakın bir gereklilik olması gerekir. Aksi halde dava reddedilebilir.

 

3. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını kimler açabilir?

Davayı yalnızca kiraya veren açabilir. Ancak ihtiyaç, kiraya verenin kendisiyle sınırlı değildir. Kiraya verenin eşi, çocukları, anne-babası veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı da dava sebebi olabilir. Bu kişilerin ihtiyaçlarının da mahkeme tarafından samimi ve zorunlu bulunması şarttır.

 

4. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılmalıdır?

Kira sözleşmesi belirli süreli ise, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak dava açılması gerekir. Sürelere uyulmaması halinde dava usulden reddedilebilir. Bu nedenle sürelerin doğru hesaplanması büyük önem taşır.

 

5. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat nasıl yapılır?

Bu davalarda ispat yükü kiraya verene aittir. Kiraya veren, ihtiyacını tanık beyanları, nüfus kayıtları, sağlık raporları, işyeri belgeleri ve mevcut konut durumunu gösteren kayıtlarla ispat edebilir. Mahkeme, ihtiyacın gerçekliğini ve samimiyetini tüm delilleri birlikte değerlendirerek tespit eder. Soyut iddialar tek başına yeterli değildir.

 

6. Mahkeme ihtiyacın samimi olmadığını tespit ederse ne olur?

Mahkeme, ihtiyacın samimi olmadığı veya kiraya verenin asıl amacının kiracıyı tahliye ederek daha yüksek bedelle kiraya vermek olduğu kanaatine varırsa, dava reddedilir. Ayrıca kötü niyetli açılan davalar, ileride kiraya veren aleyhine tazminat taleplerine de yol açabilir.

 

7. Tahliye sonrası taşınmaz başkasına kiralanabilir mi?

İhtiyaç nedeniyle tahliye kararı alındıktan sonra, kiraya veren taşınmazı en az üç yıl boyunca haklı bir neden olmaksızın üçüncü kişilere kiralayamaz. Aksi halde eski kiracı, en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat talep edebilir. Bu düzenleme, kiracının korunmasına yönelik önemli bir güvencedir.

 

8. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

Bu davalar uygulamada genellikle 1 – 2 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Süre; mahkemenin iş yoğunluğu, delillerin toplanması ve tanık sayısına göre değişiklik gösterebilir. Sürecin profesyonel şekilde yürütülmesi, gereksiz uzamaların önüne geçilmesini sağlar.

 

9. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Güncel mevzuat kapsamında, kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce mutlaka arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

 

10. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında avukatla takip neden önemlidir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, ispatı zor ve şekli şartlara sıkı sıkıya bağlı davalardır. Sürelerin kaçırılması, eksik delil sunulması veya hatalı hukuki gerekçeler, davanın reddine yol açabilir. Bu nedenle alanında deneyimli bir kira hukuku avukatı ile sürecin yürütülmesi, hak kaybı yaşanmaması açısından büyük önem taşır. Uzunpınar & Tüfek Uluslararası Hukuk Bürosu, bu davalarda müvekkillerine güçlü, stratejik ve sonuç odaklı hukuki temsil sunmaktadır.